住宅ローンでは、通常金融機関が団体生命保険に加入させるため、万一のことがあると、その後の支払いが不要になります。無料で生命保険に入れるということです。ところが、頭金を多く払ったり、現金をどんどん内入れしていくと、手元に現金がなくなり、いざというとき（病気とか）に対応できなくなり、最悪の場合消費者金融から借りることになります。なるべく、頭金を積まないのが賢い住宅ローンの考え方です。
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住宅ローンを組んでいる最中に子供の学費や、急な出費等があると、手元の資金が足らなくなるケースがあります。住宅ローンを長くゆとりを持って組んでおくと、手元に貯蓄が残っていくことになります。また、長くローンを組んでおくと、団体生命保険で残債が帳消しになるケースもあるのです。逆に短く住宅ローンを組むと、期間を延ばすのは容易ではありません。
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年収にしめる住宅ローンの割合のことを返済比率といいます。年間返済限度額と考えても良いと思います。一般的には年収400万円未満の方で年収の30%以内、年収400万円以上の方で35%と言われています。金融機関はこの割合に対してローンを組んでくれます。もし、この割合がきついとしたら、どこかに余分な経費がかかっているのかもしれません。
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住宅ローンは大別して変動金利型と固定金利型があります。変動金利型は当初3年ないし10年位固定期間があるので、ローンを通すことだけを考えると変動金利型がよいようです。これから金利が上昇していきますのでトータルでは固定金利のほうが支払いが少なくなります。いずれにしろ金利上昇時にはなるべく早く住宅ローンを組んだほうがトータルの支払いで得をします。
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相続時精算課税制度とは、相続時にいただくはずの資産を、先んじて一定金額までは無税でいただけるようにした制度です。住宅用であれば3500万円まで非課税枠があります。ポイントは将来相続税が発生しない方に有利な制度だということです。ご実家を早めに長男に継がせたい場合などに一番効果があります。
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住宅ローンは原則世帯主一人で組むべきです。万一の場合に残債が消えるのと、離婚等問題が生じたときに処理がしやすいからです。但し、今後の大増税時代を考えると、少しでも多く住宅ローン減税を受けたいものです。共有で多く税金の還付を受けるには収入の割合に応じて持分を決めるやり方が有効です。また、これから所得税だけでなく市民税からの控除も発生します。
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生涯賃金というものはそうそう変わるものではありません。としたら、初めから、住宅にかけられる費用、生活費にかけられる費用は上限が決まっていることになります。なるべく住宅費を減らそうと考えると、早く住宅を購入するのが得だということになります。ゆとりある人生を送るために、住宅という商品の早期の購入を当社は強くお勧めいたします。
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不動産購入時に諸経費が安くなるケースとしては、・築年数により不動産取得税が還付される。登記費用も安くなる場合がある。・銀行の融資保証料が段取りと物件により安くなる場合がある。・火災保険も最大で30%位安くなるケースがある。・予め住所変更して登記を行うことで、住所変更費用がかからなくなる。等々詳しくはお問い合わせください。
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家を買い換えようか、それともリフォームで済まそうかと悩む場合があると思います。お客様の事情により一概には言えませんが、長くすむなら新築か、買換え、住む期間が短ければリフォームのほうがお得です。特に、古いお家を直して使う場合には直してからどれ位すめるかも含めて考える必要があります。また、将来、手放すのが間違いなければ、売買価格に反映されやすいのが新築であり、売買価格に反映されずらいのがリフォーム代です。但し、新築は木造でも坪当年3000円位の固定資産税がかかるため、税金も含めて考えないといけません。
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不動産を購入したら真っ先に考えたいのが生命保険の見直しです。なぜなら、住宅ローン自体が生命保険代わりとなるため、死亡保障の部分は減額できる可能性が大きいのです。また、子供の学費は審査もゆるやかな国民金融公庫の教育ローンを使いましょう。人生の大きなライフイベントを契機にゆとりある心配の少ない人生設計に切り替えましょう。
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【最後に】一生涯安心して暮らすために
最後になりますが、そもそも不動産・金融というものは多数の人間のリスクを減らす効果があります。
例えば、不動産を早く購入して住宅ローンを組むことができれば、住宅ローンという高額の生命保険に入ったことになります。万一のことがあると、その後の支払いがストップします。
また、生命保険も入り方を間違えなければ、相互扶助という、皆でプールしたお金を困ったところに融通する役割を果たすことになります。
金融も、そもそも現金をためることが困難な状況に対して、考えられない低利で融資してくれていることになります。貸し出す側、保険金を支払う側になって考えてみると、高リスクであり、とても気の長い話です。
銀行の融資担当者が銀行に勤めている内に住宅ローンが完済されるケースはまれでしょう。そのために、金融・不動産関係でコンサルを受けておくことは非常に大事なことになっていくと我々は考えます。一生涯安心して暮らすために・・・。
当社は不動産コンサルタントとして真のファイナンシャルプランナーとして、皆様の要望にお応えしたいと考えております。 |
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